论违反要约式售楼广告和宣传资料的法律责任

摘要：随着商品房市场的发展，商品房买卖纠纷也大量增加，成为社会关注的焦点。据消费者协会的统计资料表明，商品房问题为近几年的十大投诉热点之一。全国法院于2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占1/4;而在2003年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占了将近1/2。房产经营者自律，保护购房者的合法权益，维护商品房市场经济秩序，才能促进市场经济健康发展。 有朋友开玩笑说，我们生活在广告的时代，无论是打开电视，翻开报纸，还是走在大街上，满眼都是扑面而来的商业广告。商品房买卖的广告为了吸引购房人，往往会带上“首付**元即可入住”，“配套设施一应俱全”等字眼，然而实际情况却往往与广告所言相差甚远。其实所给出售楼盘描画上浓浓的彩妆、设计精美的售楼广告完全是房地产开发企业，特别是房地产销售企业的“策划”和“包装”，是打开市场的“敲门砖”，业内有所谓的“三分盖房七分卖”的说法。广告的作用就是要竭力给购房者以该楼盘交通便利、环境幽雅、价格便宜、设施齐全、即将升值的感觉，以此诱导购房者的购买欲望。广告的号召力显然不容低估。有调查统计显示，90%以上的购房人对楼盘的第一印象来自于广告，售楼处光顾者绝大多数循着广告而来。在商品房在销售过程中，必须通过广告和宣传资料来推销绝大部分的房屋。目前，由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，不惜代价地大打广告战，在进行销售时往往做出一些虚假、夸大不实的宣传，导致大量因虚假广告引发的纠纷出现。那么房地产销售广告和宣传资料，特别是对广告内容确定，而且对于购房合同成立以及购房价款的确定具有重大影响的销售广告和宣传资料，具有什么样的法律责任呢?开发商在售楼过程中所发布的一切广告、宣传册及相关宣传内容，能否作为购房方与开发商之间的合同内容?开发商没有履行广告或者宣传资料中的承诺是否可以认定为欺诈? 对于这类纠纷，问题的关键在于售楼广告的内容对开发商是否构成法律上的约束力只有解决这个问题才能决定到底是开发商胜诉还是购房人胜诉。对此，从不同利益人的角度看待就会得出完全不同的两种观点。 房地产开发企业的观点是广告就是广告，而不是合同。甚至借用钱钟书先生的口吻说,广告只能算是一个媚眼,算不得是结婚的证明。广告宣传材料的法律性质属要约邀请而不是要约，主要是宣传楼盘的风格、优越性，介绍楼盘的位置、环境和性能价格比，以此吸引客户去洽谈购买。要约邀请不具有拘束力，不能以不具有拘束力广告的内容认定为欺诈，要求开发商承担法律责任。但购房者却认为房地产开发企业以效果图、宣传册等广告形式所做出的内容，应当真实、合法，不得含有虚假的成分，不得欺骗和误导消费者，应当遵循公平、诚实信用的原则。开发商的宣传材料内容也应看作是合同的一部分，应当作为合同义务来看待。特别是如果楼盘广告的内容与房价息息相关，而该广告内容又存在不实，开发商就应当被认定为违约，承担违约责任。按照《消费者权益保护法》的规定，广告宣传与实际不符的，经过有关部门认证，如果被定性为故意欺诈，消费者应该依法主张自己的权利，包括主张双倍赔偿的权利。 不难看出，其实争议的主要焦点在于双方对广告究竟属于要约邀请还是邀约存在理解上的不同，这也就导致了双方在看待商业广告是否对开发商具有法律上的约束力这个问题上存在很大分歧。中华人民共和国广告法第三条规定:“广告应当真实、合法，符合社会主义文明建设的要求”，第四条规定:“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”;国家工商管理局颁布的房地产广告发布暂行规定第三条规定:“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义文明建设要求,不得欺骗和误导公众”,第二十一条规定:“违反本规定发布广告的，依广告法有关条款处罚，广告法无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有违法所得的，处以1万元以下的罚款”。 根据以上法律法规，如果开发商发布的广告或宣传资料的内容与实际竣工的小区或商品房有不一致、不到位或虚假的地方，则是违反上述广告法和广告规章的行为。但是令我们遗憾的是，上述广告法、广告规章立法目的侧重于行政管理，它只是规定对违反广告法、广告规章的行为给予行政处罚，却没有解决民事法律问题，即开发商的售楼广告在民法上是一个什么性质的行为，它是否构成商品房买卖合同的一个组成部分，或与之相关联，虚假售楼广告在民法和合同法上是否构成违约? 为了解决这个问题,解决广告法的不足和缺陷,最高人民法院于2003年出台了司法解释， 专门解决这个问题。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述司法解释，如果开发商的售楼广告对开发规划范围内的相关房屋设施和配套设施的说明具体明确，比如对小区住宅将要什么品牌的电梯及相关规格，或小区将会有多大面积、多大比例的园林绿化作出了具体说明,且对业主购房的价格有直接的关联和重大的影响, 那么，开发商的这种广告或宣传资料就构成合同的要约，即合同的组成部分，如广告虚假或没有兑现，就应承担合同违约责任;如果广告内容不具体、不明确，且与房屋的价格没有直接的关联，则该广告内容仅是要约邀请，不是要约，不是合同的组成部分，开发商也因此不构成违约，不承担合同违约责任。 购房不论是作为自用还是投资，都是一件严肃而重大的事件。广告和宣传资料无疑是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性及准确性直接影响消费者的选择，但是购房者在看房产广告和宣传资料的时候要留个心眼，不要轻信广告宣传，应该进行实地考察，对自己所购房屋的位置、价位及发展商的主体资格、该房地产项目是否合法等要有个全面的了解。对那些华丽溢美之辞要详细加以辨认，对于虚构事实、隐瞒真相或者避实就虚的广告宣传要擦亮双眼。同时不要忘记用法律武器捍卫自己的合法权益。作为房地产开发企业也应该加强自律意识，恪守诚实守信的职业道德，严格依法经营 管理，保证广告和宣传资料的真实性与合法性，避免由于虚假的广告宣传造成业主投诉其至诉讼的不利后果。

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