随着社会的发展，建筑物不断向多层或高层发展，一般情况下，业主购买其中的一部分，称为“专有部分”，业主对其享有所有权；而公共场所、设施等对应称为“共有部分”，业主对其享有共有和共同管理的权利。以上，构成了“建筑物区分所有权”。
下面主要来进行一下“建筑物区分所有权”的具体知识点介绍。
根据民法典等相关法律法规，业主对建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，并承担相应义务。
业主对专有部分的使用应当遵守相邻关系的处理原则。相邻的业主，一方将自家的空调外机安装在楼上邻居的外墙上，其安放空调的位置，并不在其专有部分相对应的外墙面的范围之内，故其对该部分不享有合理使用的权利，依据相邻关系的处理原则，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，因此，法律禁止该种行为。
业主对共有部分的使用应当遵守合理使用的原则。应当按照共有部分的应有性质和用途予以使用。如商住楼的“天台”“楼道”属于建筑物的基本结构部分，为全体业主共同共有，个别业主将“天台”私自装修成“私人花园”，将“楼道”私自装修成“入户玄关”的行为，擅自改变了共有部分的结构和使用性质，会损害其他业主的权益，法律同样禁止此种行为。
实践中，房地产开发商出售房屋时，有时会出现诸如“赠送露台、花园”等销售承诺，那么露台、花园能否成为建筑物的专有部分呢？
能！但必须具备以下条件：
（1）符合规划，规划需经过规划行政主管部门批准；
（2）物理属性上专属于特定房屋，是该特定房屋的附属物；
（3）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台进行了约定，即如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据。
购买露台、花园的业主需要对以上三方面引起足够的重视，避免日后纠纷的发生！
【法条链接】
1.《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2.《中华人民共和国民法典》第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
3.《中华人民共和国民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
4.《中华人民共和国民法典》第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
5.《中华人民共和国民法典》第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
6.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
7.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
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