2016年5月，威海市迎来了“营改增”浪潮，这对于房地产企业来说，既是机遇又是挑战。如何顺应时代的形势，在“营改增”浪潮中屹立不倒，就显得非常重要了。为了了解“营改增”对房地产企业的影响以及应对策略，山东大学（威海）“潜心探寻营改增，助力腾飞房地产”团队走访了威海市的东方新天地企业和欣和房地产企业，在它们那里，团队得到了他们想要的答案。
“营改增”使房地产企业开发成本增加
当团队问到“营改增”对房地产企业影响较大的是什么时，东方新天地的负责人首先回答的就是这一点。他说：“房地产企业开发成本的重要组成部分是建筑安装成本，建筑安装工程是由具有相应资质的建筑施工企业来完成，建筑施工企业也适用于“营改增”之后的11%的税率，其税负明显上升，依据税负转嫁性原理，使得房地产企业作为建筑业下游企业建安成本增加。”
团队成员询问原因时，他说：“由于建筑施工企业材料采购品种繁多，除钢材、水泥等大宗产品比较容易取得增值税专用发票外，还有很多价值不高但用量很大的零星材料，这些材料的供应商是个体工商户、小规模纳税人等，大多采用核定税额方式缴纳税款，其销售材料根本无法开具增值税专用发票，致使建筑施工企业增值税进项税额无法有效抵扣，造成应纳增值税增加，税负上升。”
他还说：“由于建筑施工企业属劳动密集型企业，人工费占工程造价的比例较大，劳务用工大都来源于临时招聘的农民工或部分劳务公司，农民工所提供的劳务无法开具增值税专用发票，进项税额无法抵扣；劳务公司提供劳务没有进项税额可抵扣，造成税负大幅增加，只有通过向建筑施工企业收取高额劳务费，人工费增值税进项税难以抵扣，迫使建筑施工企业整体税负上升。”
“营改增”使房地产企业的税负不同程度的下降
负责人还说“除了成本增加外，‘营改增’还使企业的税负下降了”。为了便于团队成员的理解，他还举了一个例子。
某市房地产公司出售一幢写字楼，收入总额 10000 万元。开发该写字楼有关支出为 ：土地出让金及其他费用 1000 万元 ；房地产开发成本 4000 万元（取得可抵扣税率为 11% 增值税专用发票 3500 万，取得可抵扣税率为 6% 增值税专用发票 500万），期间费用 1500 万元 ；该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为 10%，增值税销项税按 11%。
“营改增”前税负：
1. 营业税 =10000×5 %=500 万元
2. 城市维护建设税 =500×7%=35 万元
3. 教育费附加＝ 500×5% ＝ 25 万元（含地方教育费附加）
4. 堤防维护费＝ 10000×0.09% ＝ 9 万
5. 土地增值税计算 ：
增值额 =10000-（1000+4000）-5000×10%-560-5000×20%
=10000-5000-500-560-1000=2940 万
增值率 =2940÷（5000+500+560+1000）=41.64%
土地增值税 =2940×30%=882 万
6. 企业所得税
（10000-1000-4000-569-882-1500）×25%=512.25 万
1--6 合计 ：500+35+25+9+882+512.25=1963.25 万元
总税负率 =1963.25÷10000=19.63%
“营改增”后的税负按照同样的方法计算出的总税负率为19.02%，可以看出税负降低了 0.61%。
他说“虽然降低幅度不是很大，但是随着‘营改增’政策的不断完善，税负会进一步降低。”
当团队成员谈到企业是如何应对“营改增”这一浪潮的时候，负责人说：“谈到战略，其实并没有很具体的应对方法，但是会有宏观的期望和要求。”
“公司加强对全体员工的培训，要求财务人员必须熟悉‘营改增’政策，此外房地产企业在选择施工企业、材料供应商时，应把开具增值税专用发票作为选择条件之一，另外尽量减少零星用工，从而避免无法取得增值税专用发票现象。”负责人说。
“营改增”后，住房的刚性需求增大
欣和房地产企业的负责人说：“‘营改增’政策以后，住房变化较大的一个方面就是人们对住宅的刚性需求增大了。”她阐述其原因：“‘营改增’以后，房地产开发成本增加，进一步压缩了利润空间，拉动价格上涨，造成购房者的财富幻觉。”
一天的走访工作结束，总得来说，“营改增”对房地产的影响是利大于弊，
“营改增”是加强房地产行业有效调控的重要举措，对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业健康可持续发展具有重要意义。
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